| 山西房產(chǎn)專家解讀新版預(yù)售合同十大新增內(nèi)容 |
| 2014-09-18 08:47:54.0 來(lái)源: 山西日?qǐng)?bào)
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| 2014/9/18 10:46:37 |
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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的日益完善，商品房交易形式也日趨復(fù)雜，為進(jìn)一步規(guī)范商品房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方的行為，保障交易當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)公平公正的商品房交易秩序，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局在就2000版的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本進(jìn)行修訂、完善并發(fā)布。那么究竟新版《合同》修訂了哪些內(nèi)容，與舊版《合同》有何不同？ 連線專家： 山西省建設(shè)工程與房地產(chǎn)委員會(huì)副主任張秋峰 （新修訂的合同范本將2000年出臺(tái)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》分別修訂為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）》示范文本，下面以“預(yù)售”版為例。） 商品房基本情況 細(xì)化并提示買(mǎi)受人土地使用權(quán)取得方式有“出讓”、“劃撥”，并列有空白項(xiàng)供雙方結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行約定。提示購(gòu)房人注意購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，其所在項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、施工情況以及相應(yīng)證件的取得及合法建設(shè)依據(jù)。同時(shí)將“現(xiàn)定名”、“暫定名”修改為“核準(zhǔn)名稱”，更強(qiáng)調(diào)了命名的規(guī)范性。 在“商品房基本情況”一條進(jìn)一步細(xì)化，如對(duì)測(cè)繪面積（套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e）的約定，提示約定房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的名稱，明確了測(cè)繪機(jī)構(gòu)的責(zé)任；增加了商品房層高、陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)及類型的約定，確保交房時(shí)，雙方交接房屋有據(jù)可依；而且在附件中也明確“房屋分層分戶圖、建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖”，并增加一個(gè)關(guān)于該商品房公用部位分?jǐn)偳闆r、名稱、面積、所在位置說(shuō)明的附件，確保合同中約定的房屋位置、面積的唯一性及穩(wěn)定性。 新增“抵押情況”條款，以列舉的方式增加“抵押”、“未抵押”選項(xiàng)由雙方當(dāng)事人選填，且對(duì)該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行提示，并在附件中加入抵押的約定，確保買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，降低買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)。 在“房屋權(quán)利狀況承諾”一條中，細(xì)化了出賣(mài)人的違約責(zé)任及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的內(nèi)容。完善了出賣(mài)人對(duì)房屋權(quán)利狀況的承諾，增加了出賣(mài)人關(guān)于“保證擁有商品房合同權(quán)益”、保證不存在“一房?jī)少u(mài)”、保證所有權(quán)不受限制，不存在“司法查封”限制轉(zhuǎn)讓行為的承諾。此外，還增加了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)，利率應(yīng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。 商品房?jī)r(jià)款 除按照套內(nèi)建筑面積、建筑面積及按套計(jì)算價(jià)款外細(xì)化了其他方式供雙方當(dāng)事人約定。 增加的定金的相關(guān)約定，細(xì)化了一次性付款和分期付款的付款時(shí)間和條件。增加了“貸款”這一常見(jiàn)的支付方式，提示買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇公積金貸款、商業(yè)貸款或者自行填寫(xiě)公積金商業(yè)組合貸款等。此外還有其他方式，如分期付款加貸款方式等，形式多樣，更為靈活。增加了預(yù)售資金監(jiān)管內(nèi)容。增加合同附件四，提示當(dāng)事人在附件中對(duì)合同計(jì)價(jià)方式、合同價(jià)款、付款方式和期限進(jìn)行具體約定。 在雙方當(dāng)事人關(guān)于“違約金的計(jì)算、支付期限”的約定上更加清晰明確。因出賣(mài)人原因造成合同解除時(shí)，出賣(mài)人必須以全部房?jī)r(jià)款作為違約金的計(jì)算基數(shù)來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。 明確將商品房已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件及商品房已經(jīng)取得房屋測(cè)繪報(bào)告的交付條件作為必須滿足條件進(jìn)行了提示和明確，并列舉和設(shè)定空白行以提示買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人可進(jìn)行補(bǔ)充約定其他特殊條件作為房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)，更有利于保護(hù)買(mǎi)受人合法權(quán)益。 將相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施分別以兩款做了更詳細(xì)的約定。如對(duì)該兩款在交付時(shí)并未達(dá)到條件的，分別增加了違約條款，由雙方協(xié)商確定處理辦法。明確公共服務(wù)及其他配套設(shè)施以“建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件及附圖”為準(zhǔn)。增加了一個(gè)關(guān)于“本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定”的附件，提示買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的具體位置用途等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的約定。 增加了交接前驗(yàn)收房屋的程序，將“可在短時(shí)間內(nèi)修復(fù)的質(zhì)量問(wèn)題”如對(duì)屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂等，管道堵塞，門(mén)窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等的質(zhì)量瑕疵，有出賣(mài)人按照有關(guān)工程質(zhì)量和產(chǎn)品規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)在約定時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付的條件。在查驗(yàn)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。對(duì)于買(mǎi)受人原因?qū)е律唐贩课茨馨雌诮桓兑灿呻p方約定。 在出賣(mài)人逾期交房情況下，考慮到買(mǎi)受人已付房款在延遲階段的利息仍屬正常孳息，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)支付，增加了支付相應(yīng)利息的約定。該條還詳細(xì)“違約金的計(jì)算、15日支付期限”的約定，明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)，修改了違約金計(jì)算基數(shù)，將“已交付房?jī)r(jià)款”修改為“全部房?jī)r(jià)款”。 面積差異處理方式 本次修訂在面積差異處理方式方面加入了套內(nèi)建筑面積差異的處理方式，并且區(qū)分了套內(nèi)建筑面積和建筑面積的處理方式，并將套內(nèi)建筑面積誤差絕對(duì)值在3%之內(nèi)作為合同要素。該條款明確要求雙方因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，買(mǎi)受人不解除合同的，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定。增加了“出賣(mài)人承諾在房屋平面圖中標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍”，起到提前警示的作用，規(guī)范商品房契約的訂立和履行。修訂后的商品房計(jì)價(jià)方式（亦即商品房面積差異處理方式）增加為四種，具體包括：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)和自行約定。 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任 引入和明確了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，“經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同”。明確了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)“應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求”，處理措施包括“更換、修理”等。并且約定“經(jīng)過(guò)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同”。
關(guān)于裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行了完善，要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不僅要符合雙方約定，同時(shí)必須符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。并且指出“具體裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六”，以附件的形式引導(dǎo)當(dāng)事人對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作出細(xì)化的約定。
新增了室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施的內(nèi)容，對(duì)商品房的空氣質(zhì)量、隔音效果及節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提出明確要求。此外在本條中明確了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)。明確了“該商品房為住宅的，出賣(mài)人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任”。明確指出保修責(zé)任的承擔(dān)主體是出賣(mài)人（即開(kāi)發(fā)商），一旦出現(xiàn)相關(guān)情況之后，買(mǎi)受人可以及時(shí)、直接找到保修責(zé)任的承擔(dān)主體。增加了質(zhì)量擔(dān)保的約定，通過(guò)第三方擔(dān)保的方式，保證買(mǎi)受人商品房保修權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。 |
