| 山西樓市將向何處去 |
| 2014-08-25 07:18:55 來源：山西日報
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| 2014/8/25 9:11:18 |
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8月初，省城太原宣布取消始于2011年2月執(zhí)行的商品住房限購政策，這能否給全省低迷的樓市打上一支強心針——
“樓市降價”是今年一大熱詞，全國各地降價之風蔓延，房地產(chǎn)發(fā)展進入下行通道。房地產(chǎn)巨頭萬科董事長王石直言：“今年內地房地產(chǎn)行業(yè)形勢不妙，沒有價格永遠增長的房地產(chǎn)市場?！? 全國如此，全省如此，太原也不會例外。銷售整體放緩、觀望情緒濃厚、樓市整頓嚴厲、開發(fā)投資繼續(xù)收緊……在此情形下，“促銷”成為太原樓市的關鍵詞。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份，太原樓市在售樓盤259個，優(yōu)惠促銷樓盤達170個，占在售樓盤總數(shù)的66%。 開發(fā)商優(yōu)惠促銷力度越大，老百姓心中越是不安，越是不敢出手購買，樓市依舊不溫不火。 8月5日，太原市宣布取消2011年2月出臺的商品住房限購政策。這能否給低迷的樓市打上一支強心針？取消限購會帶來什么影響？全省樓市又將走向何方？ 取消限購難扭市場形勢 省城取消限購，看似突然，實則不然。 從太原市內看，取消限購之前，很多房地產(chǎn)銷售商對限購政策執(zhí)行不到位，限購作用發(fā)揮有限。從全國來看，6月底呼和浩特第一個取消限購以來，截至8月10日，全國出臺限購政策的46個城市中，已經(jīng)有36個城市松綁。 取消限購，是為了促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，充分發(fā)揮市場配置資源的作用。同時，通過政策刺激，挽救自去年以來持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，更多消化庫存。高庫存和低去化率已經(jīng)成為許多二三線城市的頑疾。在取消限購的背后，是高庫存和低去化帶來的樓市壓力。 松綁“限購令”對太原市房地產(chǎn)市場影響幾何？ 8月15日以來，記者先后走訪省城多個樓盤售樓處看到，購買房屋的人并沒有因為松綁限購而明顯增加，樓盤銷售依然人氣不足。多家樓盤的置業(yè)顧問表示，松綁限購前后來看房人數(shù)、成交量、電話咨詢量都沒有明顯變化。 面對冷淡的市場表現(xiàn)，太原市大部分樓盤銷售標價雖然沒有改變，但卻優(yōu)惠措施頻出，暗里降價的促銷措施讓購房者對房價進一步“去泡沫”有了新的期待。很多投資者不敢輕易出手，剛性需求者持幣觀望情緒愈加濃厚。 庫存壓力巨大，樓市小幅下行，供需雙方進入觀望狀態(tài)的僵局。 業(yè)內專家表示，太原市取消商品住房限購，形勢意義大于實際意義，被更多的解讀為政府救市的信號。取消限購的單一政策很難扭轉市場預期，更不可能逆轉市場的供需狀況。取消限購并不能立即催熱樓市，短期看來影響不大。但從中長期看，取消限購有利于太原樓市的規(guī)范發(fā)展。 供大于求 房價會否下降 8月16日，記者在我愛我家銅鑼灣店碰到了準備賣房的李大姐。她一個月前就在該店登記了售房信息，可位于鐵匠巷的房子現(xiàn)在還沒有賣出去。李大姐著急地說：“全國房價都在降，感覺太原市的房價也會降，想趕緊出手?！? 不管市場需求如何，購房者最關心的還是房價。房價是漲還是跌？是果斷出手還是等等再說？ 數(shù)據(jù)顯示：1月至6月，太原市新建商品住宅價格分別為每平方米6788元、6785元、6907元、6878元、6833元、6825元。住宅價格已經(jīng)連續(xù)3月環(huán)比下降，但是下降幅度很小。 山西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于世瑋會長認為，我省房地產(chǎn)價格比西部地區(qū)要低，在中部地區(qū)也處于中下水平。山西房價長期處于一個相對穩(wěn)定的區(qū)間，房價不會因為取消限購而暴漲暴跌。影響房價構成的成本如土地成本、建安成本、配套費、稅費、貸款利息以及營銷成本等沒有減少，房價就很難下降。 對于有剛性需求的首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群，不管房價如何變化，他們的購房需求都不會等很久。目前，太原市的剛性需求還較為強勁，隨著城市化的發(fā)展，這種需求還在不斷擴大。這對太原房價形成有力支撐。此外，住房改善型人群也是推動市場的重要組成部分。 采訪中，多家房企銷售人員表示，沒有針對取消限購對房價進行調整的意愿。 業(yè)內人士表示，影響樓市的還有信貸政策。目前，金融政策尤其是貸款政策很穩(wěn)定，并未出現(xiàn)重大的變化，綜合看來，房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象。 大勢所趨 行業(yè)面臨洗牌 2012年下半年及2013年房價暴漲，住房開發(fā)投資迅猛增長，造成了2014年以后住房供給過剩。今年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。 隨著銷售不暢和房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。上半年，我省商品住宅開發(fā)投資額為440.6億元，同比增長6.4%，增幅同比大幅下跌；土地購置面積同比下降50%，增幅同樣大幅下滑。 采訪中，業(yè)內人士普遍認為，市場下滑是大勢所趨。但面對依舊龐大的市場需求，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然商機無限，關鍵要看企業(yè)如何應對市場變化。從不限購到限購再到取消限購，通過市場調整，投機炒房的人群少了，房地產(chǎn)的泡沫少了。房地產(chǎn)行業(yè)將步入一個相對規(guī)范的發(fā)展時期。 于世瑋認為，通過深度調整，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將步入新常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)將告別暴利時代，進入持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。同時，市場配置的作用將體現(xiàn)得更明顯，政府工作將更側重于保障房建設。 嗅覺敏銳的房地產(chǎn)開發(fā)商們意識到，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌。雖然整體銷售形勢不如往年，但市場潛力依舊巨大。在行業(yè)整體下行的情況下，太原市仍有多個樓盤業(yè)績不俗，憑借各種優(yōu)勢逆勢上揚。綜合看省城樓市，總價不高的剛需類樓盤和中小戶型成為支撐起樓市業(yè)績的中堅力量，這種狀況也促成眾多豪宅開發(fā)項目調整策略。暴利時代結束，開發(fā)商開始轉型，高端樓盤開發(fā)減少，適時推出更多接地氣的精致戶型和產(chǎn)品。
于世瑋表示，從全省看，房地產(chǎn)業(yè)存在的問題主要是發(fā)展不足、結構單一、企業(yè)弱小。我省房地產(chǎn)發(fā)展滯后于GDP和人均收入增長速度。開發(fā)項目也主要集中在住宅上，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不足，特別是文化旅游地產(chǎn)發(fā)展不足。省內大開發(fā)商多是外地企業(yè)，山西本土企業(yè)實力較弱。從太原看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然眾多，但大多數(shù)本土企業(yè)，規(guī)模較小、市場競爭力弱、缺乏品牌意識，沒有做大做強的實力。他建議，政府要加大對本土開發(fā)企業(yè)的政策扶持，支持企業(yè)做大做強。 |
